Oggi il mercato premia soprattutto immobili specifici: piccoli locali ben posizionati, spazi flessibili e strutture facilmente riconvertibili. I grandi negozi tradizionali o gli immobili situati in zone con poco passaggio, invece, faticano ancora a trovare affittuari. Un discorso a parte va fatto per le grandi superfici di vendita con parcheggi in posizioni strategiche, sempre molto richiesti dalle grandi catene.
Uno dei cambiamenti più evidenti riguarda il settore della logistica. La crescita dell’e-commerce ha aumentato la domanda di magazzini, depositi e piccoli capannoni destinati allo stoccaggio e alla distribuzione delle merci. Sempre più aziende cercano spazi funzionali vicino ai principali collegamenti stradali o ai centri abitati, rendendo questi immobili particolarmente richiesti.
Anche alcuni negozi stanno tornando interessanti per gli investitori, ma con caratteristiche diverse rispetto al passato. Oggi vengono privilegiati locali di dimensioni contenute, con costi di gestione più bassi e maggiore facilità di adattamento. Molti spazi commerciali non vengono più utilizzati esclusivamente per il commercio tradizionale, ma trasformati in studi professionali, showroom, uffici operativi o attività ibride tra fisico e digitale.
Nonostante ciò, il problema degli immobili sfitti resta significativo. La chiusura di molte attività commerciali, l’aumento dei costi e il cambiamento delle abitudini di consumo hanno lasciato numerosi locali inutilizzati. La domanda si concentra quindi solo sugli immobili che offrono posizione strategica, visibilità e flessibilità e parcheggio.
Parallelamente cresce il fenomeno della riconversione degli uffici obsoleti. Sempre più investitori acquistano vecchi uffici per trasformarli in abitazioni, studi professionali o strutture ricettive. Alla base di queste operazioni c’è il cambio di destinazione d’uso, una procedura che consente di modificare la destinazione dell’immobile nel rispetto delle normative urbanistiche locali.
Anche data la scarsità di offerta, rimangono elevate le richieste di uffici funzionali in classe A e B con impiantistica all’avanguardia, in contesti nuovi con facilità di accesso e parcheggio.
In questo contesto il mercato immobiliare commerciale non cresce ovunque allo stesso modo. Le città economicamente più dinamiche mostrano una maggiore capacità di assorbimento, mentre nelle aree meno attive le percentuali di sfitto rimangono elevate. Oggi investire nel commerciale richiede quindi un’analisi molto più attenta rispetto al passato: posizione, flessibilità e possibilità di riconversione sono diventati elementi fondamentali per determinare il reale valore di un immobile.