Proiezioni: Prezzi, Transazioni e Mutui (2025-2027)
Le previsioni indicano una ripresa significativa del mercato dei mutui: si prevede un ritorno ai volumi pre-pandemia con nuovi mutui per circa 46 miliardi di euro all’anno tra il 2025 e il 2027. Anche le surroghe sono in ripresa, rappresentando tra il 10% e il 13% del mercato. Le transazioni immobiliari dovrebbero stabilizzarsi su valori elevati, con circa 776 mila operazioni nel 2025 e poco più di 780 mila nel biennio successivo. I prezzi delle abitazioni cresceranno a ritmo contenuto ma costante (+1,4% nel 2025, +1,5% nel 2026-2027), mentre il mercato degli immobili commerciali e direzionali resterà stabile.
Dinamiche Positive e Fattori Trainanti
Il 2024 si è chiuso con una crescita dell’1,3% nelle transazioni e un incremento dei mutui del 19,5% nell’ultimo trimestre, favorito da tassi d’interesse in calo e maggior accesso al credito. La solidità della domanda si riflette anche nell’aumento dei canoni di locazione (+3,4%) e nel rendimento lordo delle abitazioni, che ha raggiunto il 7,7%. I tempi di vendita si mantengono contenuti (circa 5 mesi), con uno sconto medio del 10% sul prezzo richiesto.
Le nuove costruzioni e gli immobili ristrutturati mostrano performance migliori, soprattutto nei mercati intermedi e in città come Perugia. Tuttavia, la crescente difficoltà di accesso alla proprietà nei grandi centri urbani spinge una parte della domanda verso il mercato degli affitti.
Focus su Milano e Roma
A Milano, nel 2024 si è registrata una lieve flessione delle transazioni (-3,4%), ma il mercato resta stabile grazie alla solidità economica delle famiglie e alle favorevoli condizioni di credito. A Roma, le transazioni sono cresciute del 2,1%, sostenute dall’aumento dei canoni e dalla ricerca di soluzioni alternative alla locazione. Le previsioni per il 2025 confermano la tenuta di entrambe le città.
Ripresa del Credito e Tassi d’Interesse
Dopo una fase critica nel 2023, con un calo marcato delle transazioni assistite da mutuo, il 2024 ha visto una netta inversione di tendenza. Le transazioni con mutuo sono aumentate significativamente (+19% nell’ultimo trimestre), mentre quelle senza mutuo hanno registrato un lieve calo. Le nuove erogazioni di mutui sono tornate a crescere (+10,5% nel terzo trimestre 2024), con prevalenza di tassi fissi. Tuttavia, nel 2025 si prevede un rialzo dell’Eurirs (2,76%) rispetto all’Euribor (2,41%).
Criticità e Sfide del Settore
Nonostante i segnali positivi, il mercato immobiliare italiano deve affrontare sfide importanti:
- Elevata proprietà immobiliare (70%) che limita la liquidità del mercato;
- Difficoltà di accesso alla casa per giovani e under 35;
- Crisi del commercio di prossimità e del patrimonio immobiliare obsoleto;
- Inadeguatezza rispetto alle normative ambientali (ESG);
- Necessità di interventi di riqualificazione non sempre economicamente sostenibili.